城市在发展,规划在调整,你的选房逻辑难道不需要改变吗 ...

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see4609 | reply0 | 2022-1-7 13:09:13 | 显示全部楼层 |Reading mode
城市是怎么来的?村落不断增多就会被定义为城镇,城镇的增多就会被定义为城市。在古代,每一座城市都会有一座城堡或是粮仓,亦或是宫殿、庙宇。这些不外乎都是权利中心。民众的居所都是围绕权利中心而建。
由于古代建筑普遍讲究对称,很多古城都是方正布局,整个城市以棋盘式来展示,比如明清时的北京城。


随着城市的发展,人口的增多,棋盘式的布局逐渐无法满足人们的需要。城市北部的人想要去东部、南部、西部都需要进入城市中心。城市中心预留的道路宽度就逐渐不够用,道路拥堵不可避免。
慢慢地环绕城市的道路就形成了,百姓出行完全可以在城市的边缘进行,道路宽阔,路口较少。想要进入市中心,会有从市中心放射而出的道路连接环路。这就是现在大部分城市的道路布局。
这种环形放射式路网确实解决了棋盘式城市居民出行拥堵的问题。可是随着人口进一步增多,城市的拥堵再次出现。这一次不是城市道路的问题,是城市发展的问题。
过去只有一个市中心,这个市中心一般是围绕权利中心而建。大家工作在市中心内,居住在市中心外,上班时通往市中心的路拥堵,下班时离开市中心的路拥堵。这种单向的拥堵很明显就是城市规划出了问题。
于是,很多城市在市中心以外的区域建了CBD(中央商务区),CID(中央科技区),CCD(中央文化区)等各种区,目的就是为了建立多个市中心,将人口分散。
城市规划的演进其实都是围绕着百姓居住与出行需求而来的。


第一阶段:百姓以分散的村落式居住。
第二阶段:村落聚集形成城市,城市规划以对称为基本原则,形成棋盘式布局。
第三阶段:为了避免所有出行必须经过市中心,演变成环形放射路网。
第四阶段:在市中心以外区域建设多个能够聚集人流量的活动区,形成多点发散式布局。
在城市发展的四个阶段里,人们选择居住地点的逻辑也是不同的。
第一阶段,谈不上选房,居者有其屋就已经不错了。
第二阶段,好的房子要集中在商业区,百姓购物方便。古诗词里就有说道:“市列珠玑,户盈罗绮,竞豪奢。”翻译过来就是:市场上陈列着琳琅满目的珠玉珍宝,家家户户都存满了绫罗绸缎,争相比奢华。可见富人的居所和繁华的商业是紧密相连的。
第三阶段,离市中心越近的房子,价格越高,居住越方便,越受人青睐。因为这里的所有配套都很齐全。不仅如此优质的教育、医疗、商业也都集中在这一区域。
第四阶段,这一阶段是目前大部分城市所处的阶段。人们的选房逻辑还没有从第三阶段转变过来,还是一味寻求市中心的房子。可是城市的规划都已经发生了变化,再按照原来的逻辑去选房,势必会造成跟不上时代的问题。
比如,人们逐渐向往脱离钢筋水泥流连山水,市中心几乎没有;再比如郊区发展日新月异,还买市中心可能会错过价格洼地,与城市发展红利失之交臂。


在这一阶段,我们应该如何选房,才能获取城市发展红利呢?我有三点建议:
一、跟随人口集中活动区
如果你问一个北京人:“北京的市中心在哪?”对方一定会先是一懵,然后反问一句:“你说的是天安门吗?”市中心的概念早已不适用现在的大城市,尤其是像北京这样的超一线城市,哪有什么唯一的市中心,到处都是中心。
这些中心就是人口集中活动区,它还有一些高大上的简称,叫CBD(中央商务区)、CID(中央科技区)、CCD(中央文化区)等。
我们选房就是要跟着上述区域走。有些人说,很多区域都是概念,有可能几年下来,招商不行,人口不行,最后还是不了了之。我承认这种情况是存在的,可是如果不到这些区域买房,那未来无论是居住还是投资,效果肯定更不好。
现在稍微大一点的城市几乎都有自己的CBD,这个区域的价格基本都是城市的房价第一梯队。除此以外,我们还可以关注一下CCD(中央文化区)、CID(中央科技区)、CSD(中央休闲购物区)等。这些区域普遍都在建设中,处于价格洼地,未来人流量较高,房价支撑性较好。
跟随这种人口集中的活动区选房,不保证一定能遇到有升值潜力的房,但是概率要大很多。


二、跟随地铁
爱因斯坦的相对论有个著名的结论就是速度越快,时间越慢,距离越短。两个地点的远近除了与物理距离有关,也与行驶速度有关。步行、骑自行车、开汽车、坐地铁,采用不同的交通工具“丈量”出来的距离是不同的。
就目前城市发展状况来看,在市区内汽车的速度要远小于地铁。住得越远,地铁的必要性就越强,它可以“缩短距离”。对于那些每天上下班穿梭于市区的人来说,地铁就是一个标配。
有些楼盘所在的区域有地铁覆盖,但是没有较近的地铁口,这依然不算跟随地铁。如果上班路上需要一小时,半小时坐地铁,半小时走到地铁,这就体现不出地铁的优势了。
某区域有地铁覆盖,这说明它是城市发展的方向;某楼盘附近有地铁口,这说明它是该区域发展的关键地带或是人流量较大的地带。
跟随地铁去选房,能够将未来房价爆发点的误差精确到以公里为单位。


三、跟随大开发商
大开发商对于政策信息的把握都是非常精准的。几乎每一家大型开发商都有专门的政策研究团队,作为开发商的智囊团,哪里未来有前景,哪里政策落地效果好,他们都会提前做研判的。
我们普通人想的是在哪买房,他们想的是在哪建房。我们和他们的目的都是一样的:都是找到能享受城市发展红利的房子。既然如此,我们为什么不借力打力呢?跟着大开发商的选址走,这些大开发商在哪盖楼,我们就关注哪个区域。
除了在选址上大开发商有研判优势和资金优势,在以下三个方面,大开发商依然有绝对的优势:
1、大开发商资金实力雄厚,出现烂尾的概率较低。
2、大开发商多是自持物业,楼盘的物业公司与开发商属于同一集团,后续服务有保障。
3、大开发商一般都倾向于开发大规模社区,他们会更加关注小区的资源配套,比如:学校、商业街、医院、园林、休闲设施等。
跟随大开发商去选房,房子地址不会差,烂尾概率低,物业服务有保障,周边配套有规划。这样的房子自住投资都划算。


以北京这座超级大都市为例,它现在就是多点开花,城市的中心不再只局限于二环里,东北方向有望京,南边有亦庄,西南边也有丽泽。未来五环以外肯定还会有很多的区域性中心。比如北京房山着力打造的CSD(中央休闲购物区)势必会成为北京的又一人气聚集地。

在这个区域买房“踏空”的概率就小很多,再加上这里有连通北京与房山的地铁房山线,这条地铁线跨越房山两大重镇:长阳与良乡。接着我们沿着这条地铁,找地铁口的大开发商楼盘。进入房山的第一站是稻田站,距离这个站200米远就有一个大开发商的楼盘:中海寰宇视界。项目户型产品较多,一居约 53/59 m²、两居约 72 m²、三居约 96 m²、四居约 135 m²。预计首期开盘价格为5ten thousand+,总价300万起,首套首付105万起,且精装交付带智能家居,更多优惠大家可以私信与我。
这个楼盘完全符合我们前边提到的选房建议:首先,它处于人口集中活动区,北京CSD房山区,同时也处于房山最繁华的长阳。其次,它距离地铁口仅200米,附近还有京深路和京港澳高速,无论市内出行,还是市外远行都非常快捷方便。最后,它还是大开发商中海地产打造的精品楼盘,物业自持,拥有京西先锋园林景观。这样的楼盘大概率能够享受城市发展的红利。
总结:
城市发展大体经历四个阶段,分散的村落式,棋盘式,环形放射式,多点发散式。目前绝大多数城市都处于环形放射式向多点发散式的过渡阶段。在这几个发展阶段中,我们选房的逻辑也是不同的。在向多点发散式迈进的过程中,我们应该寻找具有以下三个特点的房子:
1、处于人口集中活动区的房子,以新兴的城市规划为引导。
2、处于地铁沿线,尤其是地铁口的房子。
3、大开发商开发的楼盘。

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