孙宏斌 and 顺驰

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2017-07-13 财经教兽
2000year8月,天津市举办了历史上规模最大的一次土地招标会,顺驰击败众多参与投标的国有房产公司,以1.72亿元的价格一举拿下3哥地块中的两块,轰动一时。顺驰当时根本拿不出这么多钱交足款项,但是毕竟这个20多岁就操过大盘的小子,竟凭着自己的三寸不烂之舌,四处游说,按时上缴了资金。
再接下来的两年里,顺驰趁势在天津继续攻城略地,坚持以中介代理和房产开发两条腿快速奔跑,在2000年到2003年之间,相继开出了60家连锁店,覆盖了整个天津市场。尤其在房地产开发上,孙宏斌表现的异常彪悍,他拿地以出手凶狠、不肯退让著称。尽管每次拿地的成本较高,但是顺驰的项目靠推广炒作仍然搞得风生水起,尤其是做广告方面,每当有楼盘推出,必是一整版一整版的轰炸,其用词多是“用蓝色覆盖天津”或“天津,看我”。这种大喊大叫的方式虽然有点野蛮粗鲁,但是市场反应效果不错,市民还是能接受顺驰的高售价。
在顺驰拿下天津市场之后,孙宏斌已经把目光瞄准了更大的天地:全中国。在2002年,孙宏斌加入了由万科王石发起的中城房网,这是一个成立于1999年,由全国城市主流开发商组成的松散型组织,其宗旨是“形成一个集体采购、信息共享、融资互惠的利益平台。”而实际上,这些功能都没有实现,它最终成了房地产大佬们的“华山”,谁在这里的话语权越大,便似乎意味着他在江湖上越有地位。孙宏斌加入此网,目的很明确,剑指当时最大的房地产商万科,他要跟王石一争高下。


孙宏斌杠上王石的第一回合,就是在2001年中城房网牵头的论坛上,有人提议由万科联合各家一起去全国买地,坐在一角的孙宏斌冷不丁地说“为什么要以万科为主?”旁边的一个企业家告诉他,中城房网是由万科提议发起的。孙宏斌马上怼回去:“那就由顺驰来起草”。
此言让当时在座的企业家瞠目结舌,在当时,万科和王石已经如日中天,无论是规模上、知名度还是当时企业界的号召力,顺驰与万科,孙宏斌与王石,都是不可同日而语的。好像孙宏斌与生俱来就有一种常人无可企及的桀骜不驯和胆识。
2003year7月,又是一次中城房网的论坛。孙宏斌在会上,更是扬言要一举超越万科,把顺驰的营业额定在40亿元,此言一出,全场已是鸦雀无声,所有人的注意力都集中在王石身上,想看看王石要怎么应对这个赤裸裸的挑战。当然王石也毫不示弱,立即应声反驳道:“你不可能这么快超越万科,是不是要注意控制风险?”
这次的公然宣战,立即被媒体放大,各大主流媒体争相报道,顺驰和孙宏斌的一举一动更是得到社会各界的关注,赚足眼球的孙宏斌马上顺势宣布顺驰将走向全国的重大战略。不过孙宏斌也不是完全的冲动炒作,他有很强的洞察力,正如柳传志当年评价,此时孙宏斌已经看到房地产的另一轮商机即将来临。2002年以后一二线的房价开始到了井喷的时刻,孙宏斌判断,随着宏观经济的向好,中国房地产市场将会有一个较长时期的上涨阶段,这与当年中国香港和日本及韩国等地方经济起飞时期的情况非常相似。
全国疯狂的不计成本的买地成了孙宏斌的首要任务。第一战役选在北京,2003year12month8日,北京首次拍卖大宗国有土地——大兴区黄村卫星城北区一号地,当时参与竞拍的有华润、住总、广大富力等10家著名大佬,顺驰也在其中,在一开始并不显眼。然而顺驰最终却以高出起拍价1倍多的9.05亿元拿下的这块地,这让当时业内人惊呼难以想象。就在北京拍卖会的同时,顺驰的十几支调研小组已经像饥饿的猎豹,在全国四处寻找猎物。


from2003year9月到2004year8月,全国各地的开发商都经受了一次又一次的顺驰风暴,每到一座城市,都被视为陌生而可怕的搅局者,也得到一个“天价制造者”的雅号。在全国跑马圈地,共购进了10多块土地,建筑面积将近1000万平方米,在短短一年时间里,顺驰从一家地方性公司变成了全国性公司,企业员工从几百人陡增至近万人。2003年,顺驰的销售额实现了孙宏斌的预言,达到了45亿元,当时的万科为63亿元。在外界看来,年轻的顺驰或许真的能在未来一两年超越行业的大哥大万科。
当然,疯狂的扩张时刻考验着顺驰的现金流,顺驰一直在玩着现金流的“极限运动”。能一直维持高度紧张的现金流的秘诀有三点,首先是他在拿地上很有技巧,顺驰所拿的土地大多数是在城市的边缘地带或者规划中的新中心,这些土地的特点就是不被注重短期效益的开发商看好,竞争相对不大,但未来有升值潜力,当地政府出售心急迫,可以快速开工和交付,适合建设大规模中低档住宅楼盘;其次,在项目的定位及设计上,有很强的现实性,由于只做住宅项目,而且以中低档为主,面对的客户群体庞大,容易变现;最后就是提高资金效率,通过大幅地缩短建造和交付时间,顺驰在建造速度上一直在创造“全国纪录”,并且将预算从半年调整一次缩短至每月一次,这样就能加快现金的流动和运用。
3看懂了行业的大趋势,却忽略了政策调整的风险,一次政策转向终于让顺驰的资金链断裂。正当顺驰在各地疯狂“吃地”的同时,全国的房地产市场已呈现出过热现象。房价的不断上涨已经影响到金融安全和社会稳定,民怨已渐成沸腾,上涨过快的房价成为千夫所指。终于,在2004year3月到5月之间,国家推出了一系列严厉的调控措施,包括:控制货币发行量和贷款规模;严格土地管理,坚决制止乱占耕地;认真清理和整顿在建和新建的项目;在全国范围内开展节约资源的活动。这一系列政策的出台,直接导致了购买力的下降,楼市成交量急速萎缩,房地产的寒冬突然降临了。
这严重冲击了阔步急奔在扩张道路上的顺驰。


2004year8month7日,海南博鳌如期举办一年一度的全国房地产论坛,王石是大会首日第一位演讲嘉宾,在谈及宏观调控时,他单刀直入直指顺驰,预言顺驰的资金链即将断裂,批判顺驰就是地产行业的害群之马。这时的孙宏斌,表现的已经不再像一年前那么轻狂,他坦言顺驰目前最难受的就是钱,但是仍然坚称“顺驰的风险几乎是零”。接下来的一段时间,孙宏斌的全部精力都投入到了寻找资金当中,但此时银行的大门已经越关越紧,而且松动无期,销售回款也因业绩下滑问题日益短缺,最后只剩下信托一条路,并想寻求在香港上市的机会,据称最后上市搁浅原因是“顺驰2004年发展速度很快,手里有35个项目,氮当年利润体现不出来”。
香港上市无望后,顺驰把目光转向国外投行摩根,想洽谈私募事宜,但是由于摩根提出的条件太苛刻,谈判流产。
顺驰的项目随即出现停工停产,一些项目被当地政府收回的囧境,顺驰的快速建房模式也暴露出后遗症,因质量和信用问题遭到大批业主投诉。
2006year7月,顺驰已经弹尽粮绝,孙宏斌也已像心腹交底各种事宜,9month5日,孙宏斌与香港路劲基建公司签署了股权转让协议。
孙宏斌交出顺驰的管理权后,专注于一家名叫融创集团的经济业务公司。

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